İzmir'de BoardeX şaheseri... Eliptikent
Mevlüt Dağdeviren | 9.09.2019
Proje Künyesi
Proje Adı:Eliptikent
Proje Yeri:İzmir-Çiğli
Yatırımcı:Beydeşler İnşaat
Yüklenici Firma:Beydeşler İnşaat
Mimari Proje:Nazan Noyan Mimarlık
Proje Müdürü:Mühendis Aydın Polat
Proje Alanı:Toplam 3600 metrekare
Proje Tipi:Ofis + Ticari
Proje Başlangıç Tarihi:2018
Proje BitişTarihi:Eylül 2019
Kullanılan Dalsan Ürünleri:COREX, BoardeX
Firma Genel Müdürü Umur Beydeş, toplam 3600 metrekare kapalı alana sahip olmasına karşın özel bir tasarıma sahip Eliptikent’in kendileri için çok özel bir proje olduğunu belirterek, “Bu projemizde ilk kez BoardeXdış cephe duvar sistemini kullandık. BoardeX, statik üzerindeki yükü yüzde 40 azaltıyor. Bence bundan sonra statik hesaplarının BoardeX’e göre yapılması gerekiyor” diyor.
Proje haberimiz için İzmir’in Çiğli ilçesi sınırları içinde yer alan, ancak Çiğli ile Karşıyaka ilçeleri arasındaki gözde gelişme bölgesinde yer alan Eliptikent’in şantiyesindeyiz. Daha şantiye alanına yaklaşırken Eliptikent’in oval bina yapısı ve hoş bir silueti ile karşılaşıyorsunuz. Dış cepheye o kusursuz oval yapıyı kazandıranın BoardeX olduğunu, binanın henüz dış sıvası veya boyası yapılmadığından zaten görüyorsunuz. ‘Görünen köy kılavuz istemez’ derler ama biz yine de bir kılavuza danışalım, gördüklerimizden başka mutlaka birçok detay daha vardır diye düşündük.
Firmanın genç ve başarılı Genel Müdürü Umur Beydeş ile projenin dış cephe kuru duvar sistemi uygulayıcısı Decast İnşaat Mimarlık A.Ş.’nin ortağı Tolga Kavas, bize o ‘daha fazlasını’ da anlattılar. Eliptikent aslında butik bir proje… Öyle çok büyük alanlar kaplayan bir yapı değil. Hemen karşısında bulunan özel sağlık kurumunun ve hızlı bir şekilde gelişmekte olan bölgenin sosyal donatı ihtiyaçları düşünülerek tasarlanmış.
Projenin esas detaylarına girmeden önce biraz Umur Bey’den söz etmek gerek. İzmir Yüksek Teknoloji Enstitüsü mezunu olan Umur Bey, çift diplomalı bir inşaat ve bilgisayar mühendisi… Eğitimini tamamladıktan sonra bir süre Avrupa ve Japonya’da çalışarak, bir anlamda vizyonunu zenginleştirmiş.
2011 yılında Türkiye’ye dönerek baba işini devralan Beydeş, iş hayatına başlama sürecini şöyle anlatıyor: “Bizim ailede neredeyse herkes hukukçu, mühendislik tercih eden tek kişiyim desem yanlış olmaz. Ancak ailemizin esas ticari faaliyetleri tarım alanındadır. Aydın’da palmiye yetiştirdiğimiz büyük bir çiftliğimiz var. Hem Türkiye’ye hem de yurt dışına palmiye satıyoruz. Toptan satış yaptığımız için normal vatandaş az bilse de peyzaj sektörünün çok iyi tanıdığı bir üreticiyiz. İnşaat sektörüne ise 2002-2003 yıllarında girdik.
Al-sat yapmıyoruz
Bodrum ve Aydın başta olmak üzere birçok kentte projeler ürettik. Bizim bir farkımız var, al-sat yapmıyoruz. Yaptığımız projelerde çok ender satış yoluna gittiğimiz oluyor. Onun yerine elimizdeki arsaları ya da iş geliştirmeye uygun arsaları satın alarak, kendimiz proje üretiyoruz. Daha sonra projeyi yapılması için müteahhitlere teslim ederiz. Bunu yaparken de projede kullanılacak her bir malzemeyi, çalışacağımız taşeron ekipleri de belirleyip, müteahhide anlaştığımız kar payını vererek projelerimizi hayata geçiriyoruz. Ancak son dönemlerde projelerimizin yapımını müteahhit yerine doğrudan kendimiz üstlenmeye başladık. Çünkü müteahhitlerin çoğu al-satçı olmaya başladı. Biz ise aile prensibi olarak mülk satmaya çok yatkın değiliz.
Satış yerine uzun dönemli kiralama
Arsamızın olduğu bölgedeki ihtiyacı tespit ettikten sonra inşaata başlamadan önce müşterimizle uzun dönemli kira anlaşması yapıyoruz. Çoğunlukla 10 yıllık, 10+10 yıllık gibi süreler için projeyi kiralıyoruz. Kiracı ile sözleşme yaptıktan sonra projenin inşaat aşamasına geçiyoruz. Kiracılarımız doğal olarak kurumsal firmalar oluyor. Örneğin Bodrum’da geliştirdiğimiz projelerde bankalar ve zincir mağazalar faaliyet gösteriyor. Projelerimizi kat kat veya ofis ofis olarak da kiralamıyoruz. Binanın ya da projedeki yapıların tamamını tek kiracıya veriyoruz. Böylece mülklerimiz her zaman elimizde kalıyor. İnşaat sektöründe faaliyet gösterdiğimiz bu 15 yılda satış yaptığımız proje sayılıdır."
'İnşaatın istikrarlı zamanı bana denk gelmedi'
Umur Beydeş, genç ve başarılı bir yönetici ama inşaat sektörünün içinde bulunduğu durumdan hiç hoşnut değil. O yüzden sektörü ‘hep sıkıntılı’ diye tarif ediyor: “Sektör hep sıkıntılı, ben bu sektörün içine girdiğim günden beri hiç istikrarlı göremedim. Eskiden nasıldı bilmiyorum ama bizim yaş grubu inşaat sektörünü hiç düzgün, işlerin yolunda gittiği haliyle göremedi. Biraz da bu sebeplerden biz olayı tamamen kiralamaya çevirdik, yap-satçı olmadık. Biz kendi gayrimenkulümüz üzerine bir proje hazırlıyoruz ondan sonra imalat sürecini başlatıyor daha sonra da uzun süreli olarak kiralıyoruz. Nadiren satış yaptığımız oluyor. Böylece mülkü elimizde tutuyoruz. Aslında sektörün de yap-satçılara doyduğunu düşünüyorum. Kaldı ki büyükşehirlerde ciddi bir konut stoku da oluşmaya başladı.”
Eliptikent sağlık sektörüne hizmet verecek
Eliptikent, aslında sağlık sektörüne hizmet vermek üzere projelendirilmiş. Hemen karşısında yer alan İzmir’in önemli bir özel hastanesi ile önce görüşmeler yapılmış. Daha doğrusu bu hastaneyi satın almak isteyen bir grupla görüşülmüş ve aslında anlaşma da sağlanmış. Ancak 2017 yılındaki kur istikrarsızlığı büyük firmaların yatırım konusunda geri adım atmasına neden olunca, o grup da hastaneyi satın almaktan vazgeçmiş. Böyle olunca Eliptikent projesi küçük bazı değişikliklere uğramış. Aslında yine sağlık sektörüne hizmet verecek, ancak üst katı o bölgenin sosyal donatı ihtiyaçları düşünülerek spor salonuna dönüştürülmüş. 6 katlı binanın her katı 610 metrekarelik kapalı alanı kapsıyor. Buna otopark da dahil. İmalat metrekare maliyeti ise 2 bin liranın üzerinde… Umur Beydeş, günümüz koşullarında ve Türkiye gibi bir deprem bölgesinde 2 bin liranın altındaki imalat maliyetlerinin mümkün olmadığını, mümkün kılınması halinde ise o yapının sağlıklı olmayacağını düşünüyor. 2018 yılının mayıs ayında zemin sağlamlaştırması yapılan Eliptikent, eylül ayında tamamlanmış olarak kiracısına teslim edilecek. Eliptikent’in inşa edildiği bölgenin aslında imarda konut bölgesi olarak geçtiğini de anlatan Beydeş, “Mesela burası imarda konut bölgesi olarak geçiyor. Ancak planlamada bu bölgenin ticari ihtiyaçları, burada hizmet veren sağlık merkezlerinin ihtiyaçları en önemlisi de bu yerleşim alanlarının sosyal donatı ihtiyaçları yeterince planlanmamış. Biz bu yüzden Eliptikent’te konuta yer vermedik. En üst katı spor salonu olarak planladık, alt katlar ise yine eczane, sağlık ocağı ve sağlık hizmetlerine göre projelendirildi. Çünkü bölgenin ihtiyacı bu yöndeydi. Bu bizim yaptığımız da bir sosyal donatı… Şehrin yaşaması için bunlar da gerekiyor” diyor.
Müşteri var arsa yok!
Yaklaşık 15 yıllık sektör deneyimi ve oluşturdukları itibar nedeniyle müşteri bulmakta güçlük çekmediklerini ifade eden Beydeş, ancak çok önemli bir sorunla karşı karşıya olduklarını belirtiyor. Beydeş, “Belli bir portföy büyüklüğüne eriştikten sonra müşteri bulmak hiç güç olmuyor. Ancak o portföyün istediği arsaları artık büyükşehirlerde bulmak zor. Geçmişte bu yatırımlara cevap verebilecek arsaları alanlar aldı, yoksa bugün için bu fiyatlarla artık mümkün değil. Artık imalat maliyetleri bir para değil, esas maliyeti oluşturan arsanın kendisidir. Eliptikent’in bulunduğu bu bölgede arsaların metrekare fiyatı 10 bin liradan aşağı değil. Düşünün 1500 metrekare bir arsa için 15 milyon lirayı gözden çıkarmanız gerekiyor. Yani gidip bu fiyata fabrika alıp istihdam yaratabilirsiniz. Hatta ihracat yapabilirsiniz. Ancak maalesef inşaat sektöründe bu yüksek maliyetlere karşılık kalıcı bir istihdam dahi yaratamıyorsunuz. O yüzden sektörün geldiği noktayı ben çok sağlıklı bulmuyorum” şeklinde konuşuyor.
Eliptikent’te BoardeX kuru duvar sistemini kullandık
Umur Beydeş, bu genel değerlendirmelerin ardından konuyu Dalsan’a getiriyor. Özellikle de BoardeXkuru duvar sistemine… Firma olarak ilk kez dış duvarlarda ‘sıfır tuğla’ kullandıklarına dikkat çekerek, “Dalsan’ın teknik ve satış ekiplerinin de teşvik etmesi ile bu projemizde ilk kez bir şey denemeye karar verdik. Projelerimizde daha önce Dalsan’ın pek çok ürününü kullandık. Dalsan bizim için hiç yabancısı olmadığımız bir marka, ancak Eliptikent’te, ilk kez dış duvarlarda sıfır tuğla kullanalım dedik. Dolayısıyla şu anda dış cephe duvarlarımızın tamamı BoardeXkuru duvar sistemleri ile örüldü. Bunu şu nedenle denemek istedik, bir kere dış duvarların tamamen BoardeXduvar sistemi ile örülmesi veya kapatılması, binanın üzerindeki yükü en az yüzde 40 azaltıyor. Bu Türkiye gibi bir deprem ülkesi açısından çok büyük bir kazanım. Ancak bu projemizin statik hesapları BoardeX’e göre yapılmadı. Doğal olarak biz şunu görmek istedik, acaba bundan sonraki projelerimizde binanın statik hesaplarını da BoardeX’e göre yapabilir miyiz? Çünkü BoardeXkullanıldığında, statiğin üzerindeki yük neredeyse yarı yarıya azalıyor, dolayısıyla statik projede bize ciddi bir maliyet avantajı getirebilir.
İşte bunu test etmek için de öncelikle bir projemizi BoardeXdış duvar sistemi ile yapıp görmek istedik. Tabi bina üzerindeki yükü azalttığı gibi size başka avantajlar da sağlıyor. Örneğin imalat süreçleri çok hızlanıyor. Dahası var siz içeride başka ekip ve malzemelerle, dış cephede başka ekip ve malzemelerle muhatap olmak durumunda değilsiniz. Bütün iç-dış imalatlar için tek bir uygulama ekibi ile muhatap oluyorsunuz. Artık şunu net olarak söyleyebiliyoruz; BoardeXkuru duvar sistemi ile binanın yükü yüzde 40 azalıyor ve binanın depreme karşı riski de aynı oranda düşüyor. Bence bütün bunların ötesinde artık dış cephe duvarlarında da bims veya tuğlaya tamamen son verilmelidir” diye konuşuyor.
Kuru duvar sisteminde Decast imzası
Projenin dış cephe kuru duvar sistemini ise Dalsan’ın 2005 yılından bu yana İzmir’deki uygulama bayiliğini yapan Decast İnşaat Mimarlık üstlenmiş. Firma ortağı Tolga Kavas, Eliptikent’in İzmir’de dış cephe duvar sistemlerinde komple BoardeXkuru duvar sisteminin kullanıldığı sayılı projeden birisi olduğunu hatırlatıyor ve ekliyor: “BoardeX, gerçekten Dalsan’ın lokomotif ürünlerinden birisi… BoardeX,yanmayan, küf yapmayan, sudan etkilenmeyen bir kuru duvar sistemi… Dış cephede hem güneşe hem de suya maruz kalan yerlerde alternatifsiz bir malzeme olduğunu söyleyebilirim. Kendini kanıtlamış bir malzeme olduğu için de yapılarda giderek kullanım alanı artıyor. Dış cephelerde de tuğlanın, gaz betonun, sıvanın hepsinin yerini aldı. Çoğu müteahhit saydığımız özelliklerinin yanı sıra hem hızlı imalat şansı tanıması hem de üstün form verme özelliği dolayısıyla tercihini BoardeX’ten yana kullanmaya başladı. Mesela burada biz BoardeX’e Eliptikent’te çok rahat bir şekilde oval formu verebildik. Bu oval yapıdaki binaya tuğla veya bims benzeri bir malzeme ile bu kalitede oval şekli vermeniz zor. Eliptikent’te yaklaşık 1000 metrekare dış cephemiziBoardeXkuru duvar sistemi ile tamamladık. Binaya yükü çok az, üstelik tadilat gerektiğinde çok düşük maliyetlerle ve çok hızlı bir şekilde yapabiliyorsunuz.”
Betondan demirden tasarruf sağlar
Tolga Kavas, BoardeXkuru duvar sisteminin bir metrekaresinin toplam ağırlığının sadece 47 kilogram olduğuna da dikkat çekerek, “Bina yükünün hafiflemesi size projede daha az demir daha az beton kullanma, ancak daha sağlam bir bina elde etme şansı tanıyor. Bunlar belki gözle görünmüyor ama maliyetleriniz düşüyor. Üstelik ses ve ısı izolasyonu normal duvarlara göre daha iyi oluyor. Bütün bu avantajlar karşısında sektörün çok hızlı bir şekilde dış cephede de kuru duvar sistemine geçeceğini düşünüyorum" diyor.
Decast İnşaat Mimarlık'ın 14 yıldır Dalsan'ın teknik ekibi gibi çalıştıklarını belirtiyor ve "Aslında maddiyattan çok sisteme endeksli çalışıyoruz. Dalsan’dan başka marka kullanmadık. Çünkü malzemeye inandık. Dalsan, kalitesi ve geliştirdiği çözümlerle uygulamacının da elini güçlendiriyor. Davul var tokmak var, bunların ahenkli olması için işte Dalsan bize bir bütün sistem veriyor… Başka markalar gibi 'Alçı levhayı benden al, profilini, vidasını nereden bulursan oradan kullan' demiyor. İnsanlar da aradaki farkı gördükçe anlıyor. Dalsan bizim beklentimizi karşılıyor, malzemenin arkasında duruyor. Herkes bu işi yapıyor ama Dalsan bize bütün detayları ile bir sistem veriyor” diyerek sözünü bağlıyor.
